موسسه آموزش عالی آزاد فاخر

1-   پرسش:

 پدر صغیری ملک مولی علیه را برای مدت ده سال به اجاره می دهد، و پس از پنج سال، صغیر بالغ و رشید می شود. در این فرض، آیا اجاره نسبت به مدت بعد از رشد نافذ است یا غیرنافذ؟ پاسخ را با استدلال بنویسید.

پاسخ:

در فرض پرسش ابتدا باید دید قرار داد اجاره ای که پدر با مستأجر منقعد نموده آیا به زیان مولی علیه بوده یا نه. در صورتی که پاسخ مثبت باشد، پرسش بعدی این است که آیا این قرارداد غیرنافذ است یا فقط ولی قهری مسوولیت جبران خسارت ناشی از تقصیر خود را در برابر مولی علیه دارد؟ پاسخ به این سوال دشوار است: اگر عملی که به زیان محجور انجام شده غیرنافذ باشد، حمایت از او به طور کامل انجام می گیرد و هیچ گاه اعسار ولی قهری حق او را از بین نمی برد، ولی این عیب مهم را دارد که حقوق مستاجری که با حسن نیت با نماینده ی محجور معامله کرده است، به مخاطره می اندازد.

پس، از این پاسخ نتیجه می گیریم که اساساً مولی علیه پس از رسیدن به سن رشد حق ندارد قرارداد اجاره ای را که پدرش منعقد کرده غیرنافذ اعلام نماید مگر این که پدر غبطه ی او را در انعقاد قرارداد اجاره رعایت نکرده باشد. بنابراین هرگاه غبطه ی او را رعایت کرده باشد در درستی قرارداد اجاره شکی نیست و تا زمان رشد او مسلماً قرارداد اجاره معتبر است و بعد از رشد او نیز تا پایان انقضای مدت اجاره دارای اعتبار قانونی است. اما، چنان چه غبطه و مصلحت مولی علیه رعایت نشده باشد، قرارداد اجاره از آغاز (چه مربوط به دوران قبل از رشد و چه بعد از رشد) قابل انحلال است.

2- پرسش :

هنگام خاک برداری از ملک، خانه همسایه آسیب می بیند. همسایه مدعی خسارت می شود و دعوای جبران خسارت مدنی به درازا می کشد و ظرف این مدت، هزینه تعمیر و مصالح ساختمانی بالا می رود. دادگاه ضمن تصمیم خود به کارشناس برای تعیین خسارت، باید هزینه زمان تلف و آسیب را از او بخواهد یا هزینه روز را و چرا؟

پاسخ

 نخستین پرسشی که مطرح می شود این است که تاریخ تقویم خسارت، روز وقوع حادثه است یا روز صدور حکم یا یا تاریخ اجرای آن؟

در مورد تغییر ارزش ریالی خسارت که در فرض پرسش هزینه تعمیر و مصالح ساختمانی بالا می رود، این بحث وجود دارد که قیمت زمان تلف را باید در نظر گرفت یا ارزش زمان صدور حکم را؟

ممکن است گفته شود که در تاریخ وقوع حادثه، مسوولیت عامل ورود زیان ایجاد می شود. رابطه ی علیت بین فعل او و زیانی که به بار آمده است وجود دارد، ولی تنزل ارزش پول را نمی توان به او منسوب کرد. همان گونه که در سایر دیون، تغییر ارزش پول اثری در میزان آن ندارد، در مسوولیت مدنی نیز نباید او را مسوول ترقی ارزش مال تلف شده شمرد. ولی، باید دانست که هدف از ایجاد مسوولیت مدنی این است که وضع زیان دیده به حال پیشین بازگردد. پس، اگر برای جبران خسارت دیوار همسایه، خسارت زمان حادثه پرداخته شود، آیا می توان ادعا کرد که خسارت جبران شده است؟ هر مسوولی، در اثر ایجاد ضرر، عهده دار جبران خسارت زیان دیده می شود. لیکن مفاد این تعهد تا زمان صدور حکم به درستی روشن نیست. دادگاه باید به تکلیف مسوول، صورت خارجی دهد و تعیین کند که آیا عامل زیان باید اعاده وضع به حال پیشین کند یا هزینه های تعمیر و مصالح را و این هزینه ها چه میزان است و چه مقدار از آن به عهده ی خوانده قرار می گیرد ... و مانند اینها.

پیش از صدور حکم، موضوع تعهد خوانده (عامل زیان) انجام کار (جبران خسارت) است و پس از آن به پرداخت هزینه های تعمیر و مصالح تبدیل می شود. بنابراین، مسوولیت را نمی توان تجزیه و ادعا کرد که خوانده نسبت به تنزل ارزش پول (یا ترقی هزینه های تعمیر و مصالح) مسوول نخواهد بود.

3- پرسش

فروشنده ی قطعه زمینی، ضمن عقد بیع تعهد کرده برای خریدار در زمین مزبور در مدتی مقرر خانه ای با مشخصات مورد موافقت طرفین بسازد و در قبال دریافت مبلغی معین، به خریدار تسلیم کند.طرفین کلیه خیارات را از خود ساقط کرده اند. خریدار با سکونت در خانه ساخته شده توسط فروشنده، به تدریج پی می برد خانه دارای عیوب و نواقصی است که رفع آن طبق نظر کارشناس در اجرای قرار تأمین دلیل، مستلزم هزینه ی سنگینی است. اگر وکالت خریدار را به عهده پذیرفتید برای احقاق حق موکل خود چه نوع دادخواست و با چه متن قانونی تنظیم می نمایید؟

پاسخ

نظر به این که در فرض پرسش، خانه، دارای عیوب و نواقصی است که رفع آن جز با تأمین هزینه سنگین امکان پذیر نمی باشد لذا باید دادخواستی به طرفیت فروشنده تقدیم دادگاه نمود و از دادگاه تقاضا کرد که خوانده را به اجرای کامل ساخت خانه با احتساب کلیه خسارات قانونی محکوم نماید. بنابراین، در این دعوا خریدار می تواند اجرای تمام تعهد مندرج در شرط ضمن (ساخت خانه) را به اضافه خسارات ناشی از این نقص و اجرا که ظرف مهلت مقرر لازم بوده خانه را به صورت سالم ساخته و تحویل دهد و هم، زمانی که به حکم دادگاه لازم است خانه را مجددا به طور بی نقص بسازد و تحویل دهد، از طریق دادگاه از فروشنده مطالبه نماید.

4- پرسش

زنی چهار ماه پس از عقد ازدواج وضع حمل می کند و طفل را متعلق به شوهر خود می داند و مدعی است قبل از نکاح نیز با او همبستر بوده ولی زوج انتساب طفل را به خود انکار و ثابت می کند که زوجه قبل از ازدواج با مرد دیگری نیز به طور نامشروع همبستر شده است. مرکز پزشکی قانونی با وجود چندین بار آزمایش خون، در مورد تعلق طفل به یکی از آنها اظهارنظر قطعی نکرده است. دادگاه با توجه به امتناع زوج از نفی ولد در مهلت مقرر قانونی، به موجب حکم صادره، طفل را ملحق به زوج اعلام می کند. در مورد مطابقت حکم مزبور با قانون و یا عدم صحت رأی صادره، نظر خود را مستدلاً بیان کنید.

پاسخ

در فرض پرسش، زن اقرار می کند که قبل از نکاح با مرد همبستر شده است و مرد نیز نه تنها همبستر شدن پیش از نکاح با زن را انکار نمی کند بلکه ثابت می کند که زن پیش از ازدواج با مرد دیگری نیز به طور نامشروع همبستر شده است.

اثبات همبستر شدن زن با مردی دیگر تأثیری در اصل قضیه ندارد. زیرا، هر دو (زن و مرد) قبول می کنند که نزدیکی آنان قبل از نکاح بوده و بعد از نزدیکی با هم ازدواج کرده اند.

برای مشروع شناختن نسب طفل، کافی نیست که پدر و مادر طفل، زن و شوهر باشند و بین آنان نزدیکی واقع شده باشد. باید انعقاد نطفه ی کودک در دوران زناشویی انجام شود و تنها در این صورت است که می توان رابطه جنسی زن و مرد و نسب کودک ناشی از آن را مشروع دانست. عقد نکاح، مانند هر پدیده ی طبیعی و حقوقی دیگر، در آینده اثر دارد ولی رابطه نامشروع پیش از آن را تصحیح نمی کند. بنابراین، هرگاه دختر و پسری پیش از ازدواج با هم رابطه جنسی داشته باشند، کودکی که در اثر آن رابطه به وجود آمده است، فرزند مشروع آنان محسوب نمی شود، هر چند که پس از ازدواج نیز او را به فرزندی پذیرفته باشند چرا که طبق ماده 1167 قانون مدنی «طفل متولد از زنا محلق به زانی نمی شود».

از طرفی در فرض سوال، تولد طفل چهارماه پس از عقد بوده و با توجه به ماده 1158 قانون مدنی که بر اساس اماره فراش استوار است، طفل مذکور را نمی توان ملحق به شوهر دانست، پس چون نزدیکی قبل از نکاح نیز دلالت بر زنا دارد از این جهت نیز نمی توان نسب کودک را به شوهر منتسب کرد.

زنا عبارت از نزدیکی زن و مردی است که می دانند بین آنان رابطه ی زوجیت موجود نیست. طفلی که از نزدیکی به زنا متولد می شود، با آن که نسب طبیعی و خونی با پدر و مادر خود دارد، قانون از نظر حفظ نظم عمومی نسب او را به رسمیت نشناخته است (ماده 1167 قانون مدنی). قانون، طفل ناشی از زنا را فرزند نمی داند و به هیچ تعبیر نمی توان رابطه جنسی زن و مرد بیگانه را که بعدها ازدواج می کنند، زنا نشمرد. پس، بدیهی است وقتی در ماده 1158 قانون مدنی به نزدیکی اشاره می شود، مقصود نزدیکی است که نتوان عنوان زنا بر آن نهاد و این نزدیکی (جز در مورد شبهه) باید در زمان زوجیت رخ داده باشد.

وانگهی، ادعای مشروع بودن نسب جنینی که پیش از ازدواج ایجاد شده است با مبانی تاریخی و مذهبی ماده 1158 به طور مسلم مخالف است. زیرا، در فقه چنین طفلی را همگان نامشروع می دانند.

حتا اثبات این که زوجه قبل از ازدواج با مرد دیگری نیز به طور نامشروع همبستر شده است، نمی تواند نسب طفل را به آن مرد دیگر ملحق کند، زیرا چون همبستری نامشروع زوجه با آن مرد، به عنوان زنا تلقی می شود لذا نمی توان کودک را از لحاظ نسب به آن مرد ملحق نمود.

5- پرسش

مالکی (فروشنده اول) خانه ی خود را که دارای سند مالکیت ثبتی است به شرح مبایعه نامه عادی مورخ 4/5/1372 به دیگری (خریدار اول) می فروشد. سپس فروشنده به خریدار وکالت رسمی بلاعزل با سلب حق عزل از خود تفویض می کند تا با اختیارات تام، مورد معامله را به هر کس و به هر مبلغ و به هر شرطی که مایل است حتا به شخص خود بفروشد. وکیل مالک (خریدار اول) با استفاده از وکالت با حضور در دفترخانه، مورد معامله را با سند قطعی و رسمی به شخص دیگری (خریدار دوم) منتقل و مبیع را نیز به او تسلیم می کند. پس از مدتی، برادر خریدار اول، با ارائه مبایعه نامه ای عادی با تاریخ 8/10/72 تنظیمی بین خود و برادر (خریدار اول) که در آن قید شده، ثمن فی المجلس و نقداً پرداخت شده و نکته قابل استناد دیگری در آن مشاهده نمی شود و وسیله ی دیگری نیز برای اثبات تاریخ مبایعه نامه مزبور وجود ندارد، دادخواستی علیه طرفین سند رسمی فوق تقدیم می کند به خواسته ی 1- ابطال سند رسمی مزبور 2- الزام فروشنده اول به تنظیم سند انتقال مودر معامله به نام خود.

در این دعوا، حق را با کدام یک از طرفین می دانید.

پاسخ

انتقال خانه توسط خریدار اول با وکالت رسمی از مالک (فروشنده اول) به خریدار دوم هیچ تفاوتی ندارد به این که آن خانه را مالک (فروشنده ی اول) به خریدار دوم فروخته باشد. زیرا خریدار اول وکیل رسمی و قانونی مالک بوده که مع الواسطه خانه را به خریدار دوم فروخته است. در این پرسش سه فرض مطرح است  :

 فرض 1) تاریخ فروش خانه طبق سند رسمی مقدم بر تاریخ مبایعه نامه ی عادی است. در این فرض، روشن است که تعهد مورد سند عادی نسبت به مال غیرمنقول مذکور اعتبار ندارد و متعهدله نمی تواند متعهد را ملزم به انجام تعهد کند. زیرا فرض این است که مال مزبور قبلاً به ثالث فروخته شده و متعهد در آن مالکیت نداشته است تا بتواند به طور نافذ انتقال آن را مورد تعهد قرار دهد.

فرض 2) تاریخ مبایعه نامه عادی مال غیرمنقول مقدم بر تاریخ فروش آن باشد.

پس از بیان مطلب بالا، در خصوص فرض مورد بحث، باید بگوییم:

از جهت اثباتی، اگر صحت تاریخ سند عادی ثابت نشود، مفاد آن نمی تواند در برابر مندرجات سند رسمی مورد استناد قرار گیرد، و همان طور که گفته شد این وضعیت به این جهت نیست که مفاد سند عادی از حیث این که مفاد سند عادی است در برابر سند رسمی بی اعتبار است بلکه به این دلیل است که چون تاریخ آن در برابر شخص ثالث قابل استناد نیست، نمی توان تحقق مفاد آن را نسبت به زمان انشای مفاد سند رسمی، مقدم یا حتا همزمان تلقی کرد، که نتیجه ی این امر، سقوط قابلیت تعارض مفاد سند عادی با مفاد سند رسمی و اعتبار سند رسمی است. اما اگر صحت تاریخ سند عادی اثبات گردد، پیدایش یک حق عینی برای متعهدله نسبت به مال غیرمنقول مذکور، مانع از تشکیل بعدی بیع معتبر نیست به این مال است، هر چند که حق عینی مذکور حق مالکیت نیست.

فرض 3) تاریخ تعهد بر فروش مال غیرمنقول، مجهول باشد. بنا بر آنچه در فرض 2 گذشت، به طریق اولی نمی توان به مفاد سند عادی در برابر بیع مال غیرمنقول مذکور استناد کرد.

در فرض پرسش، تاریخ مبایعه نامه عادی خریدار اول 4/5/1372 می باشد و تاریخ مبایعه نامه عادی برادر خریدار اول 8/10/72 است. در پرسش مشخص نشده که تاریخ انتقال رسمی خانه که با وکالت نامه رسمی از سوی خریدار اول به خریدار دوم منتقل شده چه زمانی بوده است. در هر حال با توجه به توضیحاتی که فوقاً ذکر شد، خواننده می تواند هر یک از فروض 1 و 2 را در خصوص مورد سوال تصور نموده و پاسخ را دریابد.

6- پرسش

سه اصطلاح ثبتی تفکیک، افراز و تقسیم را توضیح دهید؟

پاسخ

1- تفکیک : تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است اما در عرف ثتبی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر. مثلاً‌ قطعه زمینی است به مساحت 5 هزار مترمربع که مالک یا مالکان آنها تصمیم دارند آن را به قطعات 20 مترمربعی تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می شود که آن زمین به قطعات 200 مترمربعی تفکیک شده است.

2- افراز: در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان

3- تقسیم: اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. مثلا هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل منقول و غیرمنقول می شود. در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه بکاربرده می شود نه افراز یا تفکیک آن

وجوه افتراق تفکیک و افراز

از آنچه در تعریف تفکیک و افراز شد می توان وجوه افتراق آن دو را به شرح زیر بیان داشت:

1- در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد. یعنی یک نفر که مالک 6 دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و به عبارتی تقسیم کند. همان طور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیرمشترک، این اصطلاح به کار برده نمی شود.

2- اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند مثلا اگر زمینی به مساحت 5 هزار مترمربع بین 2 نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به 10 قطعه 500 متری تفکیک گردد، هر یک از شرکا مالک 3 دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.

3- در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود. مثلاً اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آنها 2 دانگ و دیگری 4 دانگ آن را مالک باشد در موقع افراز، آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد، تقسیم می گردد. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد، معمولاً تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلاً فروش قطعات سهل تر باشد، انجام می شود.

4- چون در افراز باید سهم شریک مقتضای افراز مشخص و جدا شود، ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود، لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است و می باشد.